Mentions manuscrites et signatures spéciales, la révolution digitale de l’immobilier
L’application ImmoSign évolue constamment. Notre objectif est de vous fournir une solution digitale complète correspondant aux besoins du secteur immobilier et conforme à la législation. Depuis 2020 nous vous proposons le recueil des mentions manuscrites et des signatures spéciales en présentiel avec la tablette de signature. Découvrez la nouveauté en mai 2022 avec le recueil des mentions vocales pour vos signataires distants.
Sommaire de l'article
Les mentions manuscrites et les signatures spéciales, véritable enjeu dans le cadre de la signature électronique
ImmoSign est le spécialiste de la signature électronique à destination des professionnels de l’immobilier. Nous avons développé une solution vous permettant de recueillir les mentions manuscrites électroniques et les signatures spéciales.
Le recueil des mentions manuscrites et des signatures spéciales avec la solution ImmoSign
Les mentions manuscrites et signatures spéciales sont très présentes dans le domaine de l’immobilier. Il était auparavant frustrant de ne pas pouvoir proposer à nos clients de solution numérique juridiquement efficace pour les recueillir. Nous étions contraints de leur conseiller d’utiliser le papier. C’est donc un grand bonheur, pour ImmoSign, d’avoir développé cette solution leur permettant désormais de se conformer parfaitement à la législation tout en digitalisant l’ensemble du processus contractuel.
Irwin BARON, Directeur juridique d’ImmoSign.
Les données biométriques liées à l’écriture au cœur de l’application ImmoSign
La solution ImmoSign permet de recueillir des mentions manuscrites avec enregistrement des données biométriques :
- Liées à l’écriture avec nos tablettes de signature Wacom pour vos signataires en présentiel
- Liées à la voix avec notre fonctionnalité des Mentions Vocales pour vos signataires à distance
Le recueil des mentions manuscrites avec la tablette biométrique
Depuis septembre 2020, vous pouvez recueillir les mentions manuscrites et les signatures spéciales de manière électronique et en toute conformité légale.
Et c’est très simple ! Vous avez juste à apposer sur le document des cadres destinés à recueillir :
- Les mentions manuscrites : la tablette enregistrera une quantité considérable d’informations, telles que la vitesse d’écriture ou la force d’appui sur le stylet. Vous serez donc en mesure de prouver que seul votre client qui devait copier la clause a pu l’écrire, conformément au Code civil. Toute falsification de l’écriture devient impossible.
- Les signatures spéciales : ainsi l’accédant à la propriété du logement signera spécialement les clauses de votre choix, avant la signature électronique globale du contrat. L’écriture et ses données biométriques scellées sur le document numérique empêchent une utilisation sur un autre contrat.
Finalement, vous pourrez faire signer électroniquement l’ensemble du contrat par votre client. Si vous le souhaitez, vous pourrez y ajouter une signature manuscrite recueillie sur la tablette afin de renforcer plus encore votre dossier de preuve.
Le recueil des mentions manuscrites avec les Mentions Vocales ImmoSign
Depuis mai 2022, vous avez la possibilité de recueillir les mentions obligatoires de vos signataires à distance grâce à la fonctionnalité de Mentions Vocales d’ImmoSign.
Là encore l’utilisation est facile : vous devez juste apposer un cadre spécifique sur le document à signer :
- Au moment de la signature, votre client devra dicter la mention. L’application enregistrera la voix associée contenant les données biométriques de celui qui la dicte.
- Votre client signataire devra ensuite contrôler sa mention et l’apposer en un clic.
- Il procède ensuite à la signature électronique du document selon la norme eIDAS.
Vous avez ensuite la possibilité de contrôler la mention.
Par cette évolution inédite, ImmoSign révolutionne la signature électronique en s’imposant comme LA solution permettant de digitaliser tout le processus contractuel immobilier, en conformité avec la Loi.
Mentions manuscrites et signatures spéciales : cas d’usage
L’immobilier est un domaine sensible, tout particulièrement lorsqu’il touche au logement. C’est la raison pour laquelle le législateur a prévu différentes protections au stade de la signature du contrat. Parmi elles figurent les mentions manuscrites et les paraphes spéciaux.
Vous pouvez vous-même, professionnels de l’immobilier, souhaiter faire signer spécialement certaines clauses importantes du contrat. Il s’agit, comme l’objectif poursuivi par la Loi, d’attirer l’attention de l’accédant à la propriété sur un élément important.
Quelles mentions manuscrites et signatures spéciales sont exigées par la Loi ?
Il existe plusieurs mentions obligatoires :
- Depuis le 1er janvier 2022, l’acte de cautionnement dans le cadre de la location d’un bien immobilier peut être signé électroniquement (ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 mettant à jour l’article 1175 du Code Civil). Attention l’enjeu de cette digitalisation des mentions est de garantir qu’elles ne peuvent avoir été apposées que par la caution. La notion d’identification est donc essentielle.
- Le renoncement à la condition suspensive de prêt. La loi prévoit que l’accédant au logement (acquéreur ou maître d’ouvrage) dispose d’un délai minimum d’un mois pour obtenir son prêt immobilier. Cette condition suspensive légale permet d’annuler l’opération si le prêt n’est pas obtenu. Dans certains cas toutefois, les accédants financent l’achat ou la construction sur leurs fonds propres, sans recourir à un prêt. La Loi prévoit, dans cette hypothèse, qu’ils peuvent renoncer à la condition suspensive. Il sera alors requis de faire porter une mention manuscrite du consommateur renonçant à cette protection légale. Cette mention peut intervenir dans :
- Un compromis ou une promesse de vente dans le cas de l’achat d’un bien existant,
- Un contrat de réservation en cas de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA),
- Un Contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
- Les travaux réservés du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Lors d’une construction de maison individuelle, le maître de l’ouvrage peut décider de réaliser certains travaux indispensables à l’habitation par lui-même. Le constructeur a, dans ce cas, l’obligation de faire apparaître ces « travaux réservés » au contrat et d’en estimer le coût. Le maître de l’ouvrage doit alors porter une mention manuscrite indiquant qu’il a pris conscience du montant estimé de ces travaux que le constructeur ne réalisera pas.
Il existe aussi un « paraphe spécial » légal :
- La clause de révision du prix au BT01 du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Le prix du CCMI est forfaitaire. Cependant il peut être révisé selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE : le « BT01 ». L’information de la révision du prix doit être portée à l’attention du maître de l’ouvrage avant la conclusion du contrat. Au sein du CCMI, le maître de l’ouvrage doit reconnaître avoir préalablement reçu l’information des modalités de révision du prix. La clause doit alors être spécialement paraphée.
Dans quels cas pouvez-vous décider de faire signer spécialement une clause ?
Professionnels de l’immobilier, vous pouvez juger prudent de faire signer certaines clauses au contrat que vous estimez importantes.
Agent immobilier, vous pouvez par exemple souhaiter prouver avoir rempli votre devoir d’information en faisant signer par l’acquéreur une clause indiquant que le bien présente un risque comme :
- la présence d’amiante
- une situation en zone inondable
- …
Constructeur, pour votre part, vous êtes tenu de respecter les règles de construction pour l’édification de la maison. Or, les règles peuvent être différentes en fonction de l’usage qui est attendu de la maison. Par exemple, votre client peut renoncer aux règles d’accessibilité de la maison aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’il destine la maison à son propre usage. Par prudence, vous ferez donc figurer au contrat que votre client vous a signifié :
- que la maison est destinée à son propre usage
- qu’il renonce à l’application de ces règles d’accessibilité « PMR ».
Ainsi, vous attirez son attention sur une déclaration importante et vous vous protégez en cas de fausse déclaration le cas échéant.
Mentions tapuscrites, tablettes grand public, qu’en est-il des autres solutions ?
Les mentions tapuscrites, sont-elles légales ?
Le Code civil permet de recueillir de manière électronique les mentions spéciales, mais à une condition :
« Lorsqu’est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s’oblige, ce dernier peut l’apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu’elle ne peut être effectuée que par lui-même. »
Certains affirment que ces mentions peuvent être recueillies à partir d’un texte tapé sur un clavier : les « mentions tapuscrites ».
Dans l’absolu, des mentions dactylographiées sont permises par la législation, mais une difficulté réside dans les modalités de preuve. En effet, elles ne vous permettent pas, en l’état actuel de la technologie, de prouver qui a tapé les mentions. Même dans le cas où votre client s’identifie au moment de la signature instantanée du contrat, rien ne permet de s’assurer que c’est lui qui a précédemment tapé la mention sur le clavier. N’importe qui aurait pu, en effet, entrer la mention à sa place. Comment pourrez-vous donc prouver que seul votre client a pu recopier la mention, comme l’exige le code civil ?
La signature électronique s’applique-t-elle à une signature spéciale ?
La signature électronique eIDAS concerne tout le document et non une clause en particulier. Autrement dit, la signature électronique s’apparente aux paraphes de chaque page d’un contrat et à sa signature finale. En revanche, la signature électronique eIDAS ne permet pas de signer spécialement une seule clause avant la signature globale du contrat.
Certaines applications de signature électronique eIDAS vous permettent d’apposer des « tampons de signature » à différents endroits du contrat. Ces tampons de signature sont des représentations graphiques de l’unique signature globale du contrat. Ils ont pour but d’indiquer, à différents endroits du document numérique, que le document a été signé en son entier. En revanche, l’objectif de ces tampons de signature ne peut pas être détourné en signature spéciale. Ils ne font que représenter la signature finale du document intégral.
Qu’en est-il des signatures recueillies sur des tablettes grand public ?
Le recueil des signatures sur tablettes « grand public » est inefficace pour 2 raisons :
- En cas de contestation d’une signature ou d’une mention manuscrite sur papier, l’expert en écriture observera la forme des lettres ou du dessin. Mais il s’intéressera aussi au sillon laissé par le stylo dans le papier, au débit de l’encre, etc. Or, la tablette grand public ne permettra que de déterminer la forme de l’écriture, ce qui sera insuffisant.
- L’image numérique de la signature ou de l’écriture pourra aisément être copiée d’un document à un autre. Rien ne permettra donc de s’assurer que la signature ou la mention manuscrite s’applique au contrat dématérialisé où elle est présentée.
